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                不良資產處置中住宅類房產的抵押評估

                不良資產處置當中,住宅類房地產是抵押處置中最常見的抵押物,如何讓這些抵押物實現最高價值回收,是一門學問。


                1

                主要評估思路

                在分析抵押住宅的回收問題時,首先要判斷抵押的□有效性,其次依據不同的回收方案對抵押住宅進行估值和回收時間進行分析,並結合不同回收方案下影響住宅資產變現的主要∴因素,判斷其可能的回收金額和回收時間。在借款人已經臉上布滿笑意違約的情境下,對於債權人來說,抵押的住宅主◥要通過以下幾種途徑實現價值卐回收:

                ①與抵押人協議以抵押住宅折價或者拍賣、變賣抵押物清償借款人的銀行貸款ぷ;

                ②協議失※敗情況下,作╳為債權人的銀行可通過法律訴訟的方式申請強制執行抵押資產;

                ③其他情況:抵押權人會同意債權人(銀行)通過非訴訟的方式處置抵押資』產,或者在住宅⊙類房產所有權人為企業(借款人)的情況下,借款人可能通過引入第三方機構進行資產收購的方式。借款人住宅類房產可能與其他資產一並作價轉讓給收購〖方,此時住宅類房產價值取決於收購協議安排。


                2

                抵押住宅有效性評價

                有效的住宅抵押至少應符合以下幾方面特征:

                一是抵押人應具備相應】的民事權利能力和民事行為能力。

                二是抵︻押房產符合法律規定,且權屬清晰。

                下列房產不得抵押:

                ①權屬有爭議的房地產;

                ②用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

                ③列入文︾物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;

                ④已依法公告列入拆遷範圍的房地產;

                ⑤被依法查▂封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

                ⑥依法不◤得抵押的其他房地產。

                權屬清晰是指抵押人對對方絕對發現不了抵押房產具有合法、完整、無糾紛的所有權和充分的處置權,比如違建房屋抵押▆無效,部分產權也不慢的房產如經濟適用住房、職工以標準價購買的公有住宅等在處置時會受到一定限制,可能存在共有產權的一方處置房產而其他共有人ㄨ不同意等情況。

                對於建成的住宅房產抵押,遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則,即房子和其所占用的土地只抵押其一,另外資產視№同一並抵押,但如果存在抵押的♂土地權證面積大於建築物占用土地面積,應同時辦理土地抵押登記和房產抵押登記。

                對於抵押的在建住宅,應為合→法建設且辦理抵押登記手續,對於建設用地使用權抵押的,地上新增建築物不屬於抵押財產,處置時需土地和建築物一並處置,但土地的抵押權人戰狂更是哈哈一笑對新增建築物的變現價值無優先受償權,如為劃撥用地抵押需經縣級以上政府土管部門批準。

                三是抵押合同以書面形式訂立,且合法有效,抵押權依法設立,且處於法◥律訴訟時效內。

                ①偽造的抵押合同或虛假的抵押登記,不具有法律效力;

                ②住宅等不動產抵押只有辦理了抵押登記手續,抵押權才設立;

                ③法院對於超過主債權訴訟時效的抵押東嵐星權不予保護,如果作為抵押權人的銀行超過主債權訴訟時效行使抵押權←,此時抵押權已喪失司淡臺洪烈也是一驚法保護,導致抵押權難以實現;

                ④如果存在抵押合同內容與抵押登記內容不一致的情況,以抵押登記內容為準。


                3

                抵押住宅回收價值評估

                如前所述,抵押住宅的回收價值不同於正常市場條件下的市場價值,回收價值是在企業或個人無法清償債務時,被申請破產清算或資產強制執行變現的情境下,以抵押資產在未來較短期限內實現的價值清償債務。

                多數地區法院強制執行的房產需買受人在很短的時間內全款支付,使其受眾有限╲,處置時需考慮價值折損。抵押住宅回收價值評估實際上是 硬抗對其在強制變現情景下處置價值的評價,但有時回收價值分析又依托於正常市場情∮境下價值形成的判斷。

                正常市場情境下,對於不同類型房地產估值而言,常用的評估方法主要有市場法、成本法、收益法等。

                其中住宅受益於交易市場較為活躍、可比案例較〓多,通常適用於市場法。

                市場法是“選取近期在正常市場條件下,交易雙方自願、公平達成交身上頓時冒出了一陣九彩光芒易的相似案例的單價(如周邊相似情況的二手房成交價)作為受評抵押房產的基準單價,在此基礎上考慮必要的價格修正,得出受評房產最可能的價自爆值。特殊情況下,如景區內用於出租的別墅,周邊沒有可供參考的市場可比就恢復案例,可以考慮采用租金法估值。”

                遵循上述思路,對於抵押住宅回收價值的判斷,較為理想的情況是可以獲取近期相似案例的司法拍賣成√交價格,作為受評抵押房產的基準單價,在此基礎上考慮〓必要的價格修正和變現過程中影響因素的調整,得出受評房產最可能的回收價值。

                次優方案為獲取近期正常市場情景下相似案例的成︻交價格或者司法拍賣流拍價格,一般來說,由於所處的市場環境、成交方式等的不同,正常市場價格會高於相似房產司法拍賣成交價格,而相似房產的司法拍賣流拍價可能存在價格虛高的問題而高於司法拍賣成交價格,因此無論是近期正常市場情景下的成交價格還是★司法拍賣流拍價格,均需要考慮其與司法拍賣成交價格之間的差異。

                選取相似案例確定基準單價時,主要考慮:①位置相近;②用途相同;③結構相同,根據選取的可比案例與受評抵押房產在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業管理、周邊配套等方面的差異,對基準單價進行修正,得出受評抵押∮房產的修正單價,再考慮變現過程中影響因素的調整,進而得出受評抵押房產最可能的回收價值。

                在建住宅:通隨後怒吼道常情況下可按照建成後可能的銷售單價乘以建築面積得到假設開發完畢的銷售價值→,考慮基於目前建設進度估算後續可能發生的建設投入、相關稅費、預期利潤空間等因素影響及變現過程中影響因素的調整,最終得出在建住宅可能的回收價值。

                此外,極少數情況下,抵押住宅可能已經完成拍賣流程但尚未進入分配程序,此時拍賣價值應作為抵押房產◢的變現價值,考慮扣除必要的稅費及其他可能發生的優先扣減的金額後作為抵押☆住宅的回收價值。

                不良資產處置中住宅類房產的抵押評估 2018/12/26 本文被ζ閱讀 139 次
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